董事長在2018年中工作會(huì)議上的講話（摘選）

董事長 譚糧好

（2018年8月24日）

同志們：

剛才，馮堯副總經(jīng)理、放兵總會(huì)計(jì)師和紀(jì)委劉峰書記分別對(duì)上半年運(yùn)營、財(cái)務(wù)和黨建等方面工作給大家作了報(bào)告。各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人也作了匯報(bào)發(fā)言，聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。報(bào)告很好，系統(tǒng)總結(jié)了上半年各方面的工作，在這里我就不再重復(fù)。下面，我主要從經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識(shí)、公司目前面臨的問題和下半年工作安排等三個(gè)方面說幾點(diǎn)看法。

一、對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

最近召開的中央政治局會(huì)議指出：“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板的力度，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。”

我們認(rèn)為：此次會(huì)議對(duì)當(dāng)前外部形勢認(rèn)識(shí)更加深刻，我們相信應(yīng)對(duì)舉措力度也會(huì)加大。應(yīng)對(duì)外部壓力的提法明顯力度更強(qiáng)，面對(duì)這種變化，改革開放是唯一最佳策略。

（二）房地產(chǎn)市場形勢

1.市場回歸民生。從全國的趨勢看，房地產(chǎn)政策在發(fā)生深刻的變化。一線城市量價(jià)基本趨于穩(wěn)定，二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)生分化，三四線城市的棚改貨幣化對(duì)房地產(chǎn)市場支撐作用在慢慢的減弱，棚改的規(guī)模、銷售的占比慢慢降低，市場資源發(fā)生了錯(cuò)配。國家的房地產(chǎn)政策前一階段借鑒香港模式比較多，今后可能會(huì)比較多的借鑒新加坡、德國模式，政府對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，讓房地產(chǎn)市場回歸民生本源。

2.行業(yè)集中加劇，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來危機(jī)感。2018年上半年，萬科、碧桂園、恒大這三家公司合計(jì)已過萬億，市場占比達(dá)到19.69%，集中度加劇，趨勢不可逆轉(zhuǎn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)很可能將成為少數(shù)人的游戲。

3.政策與方向多變讓人無可適從。行業(yè)發(fā)展迅猛，政策復(fù)雜多變。因地施策、因城施策、租售同權(quán)等多項(xiàng)政策齊發(fā)，“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”并舉、城市運(yùn)營商等新地產(chǎn)開發(fā)概念的不斷提出，都在考驗(yàn)地產(chǎn)企業(yè)的敏感神經(jīng)。順應(yīng)這種趨勢，我們與海南農(nóng)墾集團(tuán)的合作，就是通過借鑒“樂活、慢城”的理念，利用共享農(nóng)莊、健康生活、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方式來另辟蹊徑，尋找自己的開發(fā)特色。

4.土地市場對(duì)企業(yè)資質(zhì)的剛性門檻趨嚴(yán)。現(xiàn)在越來越多的城市土地招拍掛規(guī)則發(fā)生了明顯的變化，這些都對(duì)企業(yè)的資質(zhì)和能力提出了更高的剛性要求。今后參與土地招拍工作的企業(yè)，必須具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等三個(gè)方面能力。

二、公司當(dāng)前面臨的問題

1.公司運(yùn)營管理常態(tài)化和經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃嚴(yán)肅性

剛才馮總總結(jié)了今年第一、二季度的兩次公司運(yùn)營管理的情況。報(bào)告中指出的問題很多、很低級(jí)，有管理環(huán)節(jié)的問題、管理制度的執(zhí)行問題等，其結(jié)論是目前工作和年初制定的目標(biāo)偏差較大。在這里，我提出要求：運(yùn)營報(bào)告中指出的問題必須整改，簽訂目標(biāo)也必須全力去實(shí)現(xiàn)。我們的考核機(jī)制就是以運(yùn)營管理的結(jié)果和年初的目標(biāo)為基礎(chǔ)，集團(tuán)對(duì)我們的考核同樣如此。

目前公司運(yùn)營管理的職責(zé)重心還是在圍繞進(jìn)度、成本，今后還會(huì)涉及質(zhì)量和現(xiàn)金流管理，公司運(yùn)營組織還處于初創(chuàng)和弱勢地位，日常工作更多是在統(tǒng)計(jì)與核實(shí)（按年初的目標(biāo)）上?，F(xiàn)在，公司到了必須提高運(yùn)營水平的關(guān)鍵時(shí)刻。

運(yùn)營管理時(shí)引導(dǎo)公司發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”（“開得快、建得快、賣得快”），也是公司卓越成績的體現(xiàn)者。因此，開發(fā)企業(yè)發(fā)展的長治久安，就是抓好運(yùn)營，使每個(gè)項(xiàng)目都能夠?qū)崿F(xiàn)“小步快跑”，提高“周轉(zhuǎn)率”，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。上半年公司引進(jìn)了策劃和營銷方面的人才，下一步我們要重點(diǎn)引進(jìn)1-2名成熟的運(yùn)營管理人才，從公司層面高度重視運(yùn)營管理，將運(yùn)營工作提升到一個(gè)新高度。

2.項(xiàng)目推進(jìn)緩慢和工作效率不高的問題

追求規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，只有一個(gè)配合精密的組織，才能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)。我們企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)和高效率，那就要求企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都是完好，并且配合良好。

我們項(xiàng)目整體進(jìn)度比較緩慢，目前整體只完成年度計(jì)劃的14%左右。這個(gè)進(jìn)度，令人痛心疾首，我是不敢看、不敢聽，更不敢講。若長此以往，對(duì)內(nèi)我們有愧于上級(jí)的期望，失去組建建工地產(chǎn)的初衷；對(duì)外會(huì)致使我們把不住市場節(jié)奏，將失去機(jī)會(huì)。目前除湘建項(xiàng)目，其他項(xiàng)目大都滯后年度目標(biāo)計(jì)劃，甚至是嚴(yán)重滯后。分析滯后的原因，有職責(zé)方面，有制度方面，有能力方面，有專業(yè)知識(shí)、工作方法方面，由領(lǐng)導(dǎo)不稱職、主觀不負(fù)責(zé)、組織不合理、團(tuán)隊(duì)不協(xié)作、缺合適人員等等。

我們下步工作就要完善制度，理順工作關(guān)系，調(diào)整人員，有的放矢地解決組織和工作中的各種問題，不斷提高公司管理水平，提高組織運(yùn)轉(zhuǎn)效率，提高團(tuán)隊(duì)整體協(xié)作能力，提高個(gè)人工作能力，才能加快項(xiàng)目推進(jìn)速度，提高周轉(zhuǎn)效率。

三、下半年我們著重要做好的幾項(xiàng)工作

1.進(jìn)一步完善公司組織架構(gòu)及其管理職能

隨著公司一年的發(fā)展，人員不斷變化；從公司業(yè)務(wù)發(fā)展來看，組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整已刻不容緩。下半年，我們要借助管理咨詢專家的意見，一方面進(jìn)一步完善組織架構(gòu)，將一些職能中心進(jìn)行拆分設(shè)置；另一方面對(duì)人員進(jìn)行調(diào)整。只有完善公司層面的管理職能，充實(shí)公司層面的管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化本部才能提高整個(gè)公司的管理水平。公司要配強(qiáng)相關(guān)的專業(yè)人員，形成準(zhǔn)確高效的管理團(tuán)隊(duì)，形成有效的戰(zhàn)斗力，將工作成果、工作要求推廣復(fù)制到各個(gè)項(xiàng)目公司。今后我們只在公司層面配齊相關(guān)的專業(yè)人員，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)的不同階段，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行派駐指導(dǎo)。

這樣要求公司培養(yǎng)或招聘一定數(shù)量的成熟人才，在地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)專業(yè)形成一個(gè)強(qiáng)有力管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行管理、支持、服務(wù)和指導(dǎo)，同時(shí)也要充分發(fā)揮、調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的作用。項(xiàng)目公司重在執(zhí)行和實(shí)施，這就會(huì)提高項(xiàng)目執(zhí)行的準(zhǔn)確性和運(yùn)作效率。

2.進(jìn)一步完善制度和流程

大事情講究程序，重要的事情講究準(zhǔn)確，小事情講究效率。制定制度流程，一要查漏補(bǔ)缺，不能有制度的缺口；二要結(jié)合實(shí)際制定，要適合公司的實(shí)際情況；三要有與之相適應(yīng)的流程圖和表單，方便工作的開展，盡量做到標(biāo)準(zhǔn)化、格式化、規(guī)范化。制度流程的起草、集中審議、審核、審批、頒布、培訓(xùn)、生效、修訂、歸檔都要有規(guī)范的程序，都要有簽字審批的記錄，目前我們裝訂成冊(cè)的制度，都要根據(jù)這個(gè)要求進(jìn)行規(guī)范。

3.做好項(xiàng)目管理工作

（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理（略）

（2）加強(qiáng)工程管理（略）

（3）加強(qiáng)營銷管理

房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理非常重要，項(xiàng)目所做的一切工作好與壞，在一定意義上最后都落實(shí)到銷售上。在項(xiàng)目前期，一是產(chǎn)品策劃精準(zhǔn)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建以及銷售準(zhǔn)備工作；二是售樓部工作，做好沙盤、宣傳資料適時(shí)全面對(duì)外開放，收集市場客戶，搶進(jìn)度；三是同步進(jìn)行推廣方案，銷售方案的制定工作。今后，我們要有我們自己的策劃語言和銷售語言，多用形容詞、夸張句和贊美的話，施工單位有經(jīng)營的語言，一句話要打動(dòng)“芳心”。

推廣方案、銷售方案、蓄客措施要準(zhǔn)備及時(shí)充分，我們要在保證項(xiàng)目的市場熱度，保證門庭若市、訪客不斷等方面動(dòng)腦筋、下功夫。我們策劃營銷管理人員不能過度依賴外部營銷策劃人員，要到一線市場進(jìn)行市場調(diào)研，接觸客戶，及時(shí)了解市場動(dòng)態(tài)來指導(dǎo)產(chǎn)品精準(zhǔn)定位、完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，挖掘并洞察客戶需求是房地產(chǎn)有效去化的不變法寶。

4.做好新項(xiàng)目拓展工作

公司要有規(guī)模，有成長速度就必須要不斷拓展新項(xiàng)目。我們下半年要加快項(xiàng)目拓展力度，尤其集團(tuán)內(nèi)部的存量土地，根據(jù)集團(tuán)資源歸一的要求，我們要抓緊對(duì)接、服務(wù)好三四五六安等兄弟公司，在集團(tuán)同意后主動(dòng)做好其開發(fā)前期工作，并在集團(tuán)統(tǒng)籌下采取通過購買土地、合資開發(fā)、代持股開發(fā)、委托開發(fā)等多種途徑達(dá)成合作。

三公司懷化的兩塊地和岳陽的地塊盡快完成達(dá)成合作協(xié)議，并組建項(xiàng)目公司，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)階段；四公司邵陽本部的地塊已經(jīng)開始，項(xiàng)目公司前期工作在進(jìn)行；同時(shí)要加快推動(dòng)五公司、六公司、安裝公司有關(guān)地塊的上報(bào)程序，要充分利用政策，做好協(xié)調(diào)工作。尤其六公司斗米塘地塊已經(jīng)做了大量的前期工作，六公司安徽亳州的項(xiàng)目也具備了開發(fā)條件。此外，我們還要在集團(tuán)的統(tǒng)一下加快省屬國資系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)接速度，爭取先行先試，做出成功的合作模式。

5.做好招投標(biāo)管理工作

對(duì)于招標(biāo)采購工作，我建議所有的事項(xiàng)報(bào)集團(tuán)，由集團(tuán)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，我們按批復(fù)辦好事。招標(biāo)地點(diǎn)要設(shè)在集團(tuán)辦公樓內(nèi)。我們的目標(biāo)是集中采購，規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的，一定要招標(biāo)。做好招標(biāo)工作，一要選好人；二要不斷完善招標(biāo)采購制度和流程，嚴(yán)把招標(biāo)文件和關(guān)鍵條款的審核關(guān)。三是招標(biāo)項(xiàng)目（除集團(tuán)規(guī)定外）都要成立相應(yīng)的招標(biāo)小組，小組由業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、紀(jì)檢等專業(yè)人員組成，要全程記錄并存檔備查。

我們慎重在任何招標(biāo)采購的文件中提及“談判”或者“競爭性談判字樣”，嚴(yán)格限制談判或者競爭性談判的采購或者發(fā)包方式，對(duì)于適用于競爭性談判的采購和發(fā)包也要制定相應(yīng)的制度和流程，并且嚴(yán)格按照制度實(shí)施。

6.項(xiàng)目公司的重要工作

從半年度運(yùn)營檢查結(jié)果來看，整體計(jì)劃未完成，我們要將年度目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。湘建項(xiàng)目完成半年度目標(biāo)計(jì)劃情況較好，因?yàn)橛蟹渴?，團(tuán)隊(duì)努力，各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)都完成較好，下半年要進(jìn)一步做好商業(yè)和車位部分的銷售和租賃工作。海南湘海城項(xiàng)目受到政策影響，后期工作具有不確定性，要緊密跟蹤國家政策的變化，要積極配合農(nóng)墾拿地工作。岳陽芭蕉湖項(xiàng)目力爭按時(shí)收回團(tuán)購房款，在簽定團(tuán)購房協(xié)議時(shí)，要注意防范可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，要加快用地規(guī)劃指標(biāo)的確定和土地掛牌工作，加快項(xiàng)目設(shè)計(jì)和報(bào)建溝通工作，加快銷售準(zhǔn)備工作。含浦項(xiàng)目全力以赴搶進(jìn)度、抓銷售，確保完成年度經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃，爭取做到市場旺季有房賣，市場低谷有現(xiàn)金。華容項(xiàng)目精準(zhǔn)測算項(xiàng)目各項(xiàng)成本，并嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)實(shí)施，積極拓展市場，爭取獲得更好的銷售溢價(jià)，爭取最大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。城陵磯汽車城項(xiàng)目要推進(jìn)原項(xiàng)目公司的清算和注銷工作，解決歷史遺留問題，積極對(duì)接土地款返還工作，加快完善各項(xiàng)開發(fā)的行政許可手續(xù)，高度重視防范項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、行政處罰風(fēng)險(xiǎn)、客戶糾紛風(fēng)險(xiǎn)、員工糾紛風(fēng)險(xiǎn)以及廉潔從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。觀山洞項(xiàng)目要積極爭取參與第二塊的土地價(jià)格問題和滯納金和利息問題，協(xié)調(diào)后續(xù)土地的價(jià)格問題，積極進(jìn)行設(shè)計(jì)和報(bào)建工作，推進(jìn)高壓線的搬遷工作，進(jìn)行銷售前期準(zhǔn)備工作。瀏陽項(xiàng)目要按照年度目標(biāo)計(jì)劃推進(jìn)工作。